LE DISPOSITIF D’ENCADREMENT DES LOYERS A MONTPELLIER SERA EFFECTIF DES LE 1ER JUILLET 2022

INFO FNAIM

Après Paris, « Plaine Commune », Lille, Lyon et Villeurbanne et « Est Ensemble », l'encadrement des loyers sera effectif dès le 1er juillet 2022 à Montpellier.

Le Décret n° 2021-1144 du 2 septembre 2021 (JO du 3 septembre 2021) prévoit que le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi ELAN est mis en place sur le périmètre du territoire de la métropole Montpellier Méditerranée Métropole

Pour que l'encadrement des loyers soit effectif, il fallait attendre l'arrêté préfectoral fixant les loyers de référence. Cet arrêté a été pris par le préfet de l'Hérault le 23 mai 2022 (Arrêté du 23 mai 2022, n°DDTM34-2022-05-13005).

Ces loyers de référence, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable ont été fixés en fonction de la localisation du bien (5 zones), du nombre de pièces du type de location (meublée ou non meublée) et de l'époque de construction

Pour rappel, les règles suivantes doivent être respectées :

I la fixation du loyer initial

La fixation du loyer est libre dans la limite du loyer de référence majoré établi par un arrêté préfectoral, dans les trois cas suivants :

- première mise en location ;

- logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois

- logement ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Précisons qu'au loyer de référence majoré peut s'ajouter un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particuliers.

Dans les autres cas, un double plafond s'applique :

1er plafond : le montant du loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé dans la limite de la variation de l'IRL si aucune révision n'a été effectuée dans les douze derniers mois.

Le loyer peut exceptionnellement faire l'objet d'une réévaluation si :

- le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire indexé ;

- depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

Si les travaux ont porté sur des parties communes, le montant des travaux pris en compte pour la réévaluation du loyer est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

Les travaux ayant donné lieu à une contribution pour le partage des économies de charges ou à une augmentation de loyer ne peuvent être pris en compte pour justifier de la réévaluation de loyer.

2e plafond : le montant du nouveau loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré auquel peut éventuellement s'ajouter un complément de loyer.

II- La fixation du loyer renouvelé

Les dispositions du décret de blocage annuel relatives à la réévaluation des loyers lors du renouvellement du bail ne s'appliquent pas.

Une action en réévaluation de loyer n'est possible que si le montant du loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Le loyer proposé par le propriétaire doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Si le loyer fixé au contrat, hors complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution du loyer.

Dans ces deux cas l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

ATTENTION : il ne sera plus possible d'augmentation ou d'indexer les loyers des biens de classes F et G pour les baux conclus, tacitement reconduits ou renouvelés à compter du 25 août 2022 (brève du 15/10/21).

A NOTER : afin de vous permettre de calculer les loyers, vous pouvez utiliser le simulateur de la métropole Méditerranée Montpellier en cliquant sur le lien : https://eservices.montpellier3m.fr/habitat/encadrement-des-loyers/